💼 Квартира, деньги, два контракта

В Испании история с жильем часто превращается в юридическую головоломку. Представьте: X снимает квартиру у У. У продает квартиру Z. Z хочет въехать в свою новоиспеченную собственность.

И тут вопросы: кто заедет, а кто окупасом станет? Остается ли Z в квартире, или его автоматически можно считать окупасом?

Закон на стороне арендатора. Согласно статье 13 Закона об аренде (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), договор аренды продолжает действовать на прежних условиях, даже если квартира меняет собственника. То есть Z не может просто “забыть” об арендаторе и заехать.

Разберем по полочкам:

1️⃣ Аренда Если договор аренды был заключен до продажи и в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) не было изменений, то новый владелец обязан соблюдать условия ранее заключенного договора. При этом аренда продолжается только до конца срока в договоре, а не обновляется с момента покупки.

2️⃣ Если Z — физлицо, то может заехать, но… Физлицо имеет право выселить X (расторгнуть договор до окончания срока если говорить правильно), если жилье потребуется ему или его ближайшим родственникам для проживания. Для надежности это должно быть прописано в договоре. И в любом случаем должно сопровождаться уведомлением минимум за 2 месяца. Т.е. если есть пара квартир в собственности - мимо

2️⃣ Если Z — юрлицо, то мимо Для юридических лиц нет опции завершить контракт и выселить

❗️Итог: нельзя просто выставить арендатора “на мороз”. необходимо

не иметь других квартир/домов
уведомить за 2 месяца
надеяться, что X не станет окупасом
искать апарты где в договоре аренды явно прописан пункт о правах арендатора на случай продажи жилья

#aparts

Original Post Date: 2024-11-27